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06 Janvier 2010
OBSERVATOIRE DES BUREAUX n°24: les permis 2008
Peu de nouvelles superficies, beaucoup de rénovation d’immeubles existants. |
Chaque année, l'administration de l'aménagement du territoire et du logement publie l'Observatoire des bureaux et fait le point sur l’ensemble des permis de bureaux délivrés l'année précédente.
Celui de l'année 2008 vient de sortir.
L'étude est basée sur une analyse approfondie des permis d’urbanisme accordés pour construire ou rénover les immeubles accueillant des bureaux à Bruxelles. L’avantage de la méthode utilisée permet de présenter une vision des évolutions du secteur immobilier avec plusieurs années d’avance, c’est-à-dire le temps entre l’octroi des permis et l'occupation des immeubles rénovés ou construits.
Pour Charles Picqué, «cette étude est un outil indispensable pour mener une politique globale et cohérente de gestion des bureaux sur l'ensemble de la Région. Il permet, en effet, de mesurer la rénovation du parc de bureaux existants, de comptabiliser les nouvelles implantations de bureaux et de prendre en compte les reconversions de bureaux vers d’autres fonctions.
Que dit l'étude?
Le bilan global de l'année 2008 atteint un niveau élevé de superficies totales des demandes de permis (423.500 m², contre 266.650 en 2007 et 303.391 en 2006)
Ce chiffre élevé ne signifie pas pour autant que de nouvelles surfaces de bureaux vont se développer à Bruxelles dans les prochaines années.
Au contraire, il s'agit principalement de rénovations d'immeubles de bureaux existants (398.300 m² , 2ème plus haut taux après 2004 )
Les demandes pour de nouvelles superficies n'atteignent quant à elles que 48.500 M2 ( le plus faible depuis 1997)
Notons enfin que 74.851m2 de bureaux ont été reconvertismajoritairement en logements ( ce qui constitue après 2007 (86.858m2) la plus forte hausse des dernières années
1/ Les rénovations de bureaux :
Quelques constats :
- les rénovations concernent en premier lieu les immeubles datant de la décennie 1970-79.
- les rénovations sont en hausse dans le Quartier européen
- proportion élevée d’interventions sur des immeubles à caractère patrimonial (tels que le Résidence Palace, la Résidence Albert square de Meeûs, l’hôtel Empain rue du Congrès)
- augmentation significative de la rénovation lourde des immeubles de bureaux existants, en particulier dans le Pentagone et le Quartier européen. Ce sont les immeubles de plus de 10.000 m² qui sont les plus visés par les travaux de rénovation lourde. La dimension écologique commence peu à peu à être prise en compte dans les travaux de rénovation, mais elle est encore largement l'exception.
2/ Reconversion de bureaux
Le parc de bureaux existants a été réduit de 74.851m2 suite aux reconversions en d'autres fonctions.
Les transformations se font principalement au profit du logement (65%), des hôtels /flat-hôtels (11%) et des équipements médicaux (6%) . Cette poursuite n'est plus seulement localisée dans les quartiers mixtes ou résidentiels des première et seconde couronnes, mais également dans le Pentagone et même dans le quartier Léopold.
Conclusions
La rénovation très importante du parc de bureaux traduit-elle les premiers signes de la crise ?
Les loyers en baisse, la suroffre d’espaces disponibles poussent sans doute les propriétaires de bureaux à rénover leurs surfaces plutôt qu'à en construire de nouvelles et risquer de ne jamais les voir occupées.
Il faudra attendre l’examen des permis 2009 pour tirer des conclusions plus pertinentes. La mise ou non en chantier des permis délivrés sera un indicateur relevant. Cette question fera l'objet d'une étude détaillée dans les prochaines semaines.
Par ailleurs, le taux de vacance, dont les chiffres définitifs sont attendus dans le courant du 1er trimestre 2010, donnera également des indications plus précises sur l'état de santé du secteur immobilier à Bruxelles. Comme la CBRE qui exposait ses craintes il y a quelques semaines , le Gouvernement est très attentif à cette question.
Pour Charles Picqué , une réflexion globale doit être menée dès aujourd'hui sur l'avenir du secteur immobilier de bureaux bruxellois.
«Le nouveau Plan Régional de Développement Durable devra bien entendu apporter une réponse globale à l'implantation de nouvelles superficies. Mais il faut sans délai se pencher sur différentes pistes permettant de freiner la hausse de la vacance en cette période de crise.
Par exemple, la reconversion des bureaux en logements est une réponse intéressante dans certains cas. Les chiffres en hausse sont à cet égard très encourageants. Mais tous les immeubles de bureaux inoccupés sont loin de se prêter à de telles reconversions.»
Une série de pistes seront examinées dans les prochaines semaines.
Les brochures peuvent être envoyées sur simple demande auprès de l’AATL (CCN, 80 rue du Progrès, 1035 Bruxelles, tél.: 02/204.23.18).